Seguros para comunidades explicados al detalle

Resuelve con esta guía todas tus dudas sobre los seguros de comunidades de propietarios. En ella encontrarás cuestiones como las leyes que los rigen, los detalles de los seguros multirriesgo o las coberturas de las principales aseguradoras de España. ¡No te pierdas nada!

Jose Romero

Actualizado el 05/01/2021 a las 19:29

Seguro que, como propietario de una vivienda o como responsable en una comunidad de vecinos, alguna vez te has tenido que enfrentar a una avería del ascensor, a una fuga de agua, humedades o a un fallo en la instalación eléctrica. Y es que los problemas relacionados con el hogar son bastante habituales y son uno de los sectores que más trabajo generan a las aseguradoras.

Para que te hagas una idea, según cifras de la Unión Española de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (UNESPA) en 2019 se produjeron en España un total de 936.000 siniestros con un coste total de 375 millones de euros dentro del sector de los seguros de comunidades.

Más abajo veremos cuáles fueron las causas principales de esos problemas, pero te adelantamos ya una dato: el agua tiene la culpa en la mayoría de siniestros en las comunidades de vecinos.

 

Hablaremos en esta guía de todos los detalles de los seguros que pueden proteger a una comunidad, incluyendo una tabla comparativa de las coberturas básicas que ofrecen las compañías aseguradoras para sus pólizas de comunidades. Comencemos, antes de nada, por repasar los aspectos legales a tener en cuenta cuando hablamos de los seguros para comunidades de propietarios.

Leyes que se aplican a los seguros de comunidades

La ley que rige el funcionamiento de las comunidades de propietarios es la Ley de Propiedad Horizontal, una ley publicada en el año 1960 que se ha ido actualizando en las últimas décadas y que regula, entre otros muchos aspectos, los órganos de gobierno de una comunidad, las normas respecto a la convivencia o las definiciones de elementos comunes y elementos privativos.

En esta ley, apenas se hace referencia a los seguros de comunidades. El artículo 9 de la LPH, en su apartado f) se limita a decir que:

“con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.”

La Ley de Propiedad Horizontal es la norma estatal para la gestión de las comunidades, pero además de ésta, otras dos leyes autonómicas afectan también a los seguros de comunidades de propietarios, y luego veremos porqué. Son, por un lado, en la Comunidad de Madrid la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la calidad de la edificación; y por otro lado la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.

En cuanto a las reclamaciones que pueden ejercer los propietarios al constructor del inmueble (una información importante en caso de siniestro), la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, establece en su artículo 17 que el constructor debe hacerse cargo:

• Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
• El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

En el siguiente apartado hablaremos de la obligatoriedad de estos seguros, y veremos por qué las leyes autonómicas afectan a los seguros de las comunidades de vecinos.

¿Es obligatorio tener un seguro en la comunidad?

Como hemos visto, la Ley de Propiedad Horizontal apenas hace una pequeña mención a los seguros en las comunidades de vecinos, y en ella no se habla de la obligatoriedad de contratar una póliza. Se puede afirmar, por tanto, que no es obligatorio contratar un seguro de comunidades para proteger nuestro inmueble.

Aunque como toda norma, existen excepciones. Las leyes autonómicas que hemos mencionado antes sí que obligan a las comunidades de vecinos de la Comunidad de Madrid y de la Comunidad Valenciana a contratar un seguro.

En el caso de la Comunidad de Madrid, la ley afirma literalmente en su artículo 24 que “todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros.” En el caso de la Comunidad Valenciana, la Ley de Vivienda, en su artículo 30, afirma que:

• Es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.
• La Comunidad de propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble.
• Las Comunidades de Propietarios que hayan constituido el fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación del edificio de viviendas, o que con cargo al mismo hayan suscrito un contrato de seguro que cubra los daños causados en el edificio por riesgos extraordinarios, o un contrato de mantenimiento previamente del inmueble y sus instalaciones generales, gozarán de preferencia para la obtención de ayudas públicas a la rehabilitación, conservación y mantenimiento de los mismos.

Los seguros multirriesgo en las comunidades

Los seguros de comunidades pertenecen al denominado grupo de seguros multirriesgo, pero ¿qué significa eso exactamente? Pues sencillamente que se trata de pólizas que cubren riesgos de diversa índole. Se trata de un tipo de pólizas muy comunes en el ramo de los seguros de hogar (sirven para seguros de comunidades, pero también para asegurar viviendas, locales comerciales, etc).

Los multirriesgo son seguros con los que los propietarios pueden hacer frente a toda una serie de problemas que pueden darse frecuentemente en las comunidades, como los daños materiales, los incendios, la Responsabilidad Civil frente a terceros, los servicios de asistencia de profesionales (fontaneros, electricistas, albañiles…) y otras coberturas adicionales que suelen complementar a estas pólizas.

Veamos cuáles son todas esas coberturas que ofrecen los seguros de comunidades, empezando por las más comunes y acabando por algunas complementarias que sólo ofrecen algunas aseguradoras.

Coberturas de los seguros para comunidades

Las principales coberturas de los seguros de comunidades son las siguientes:

• Incendio y problemas derivados: No todas las coberturas de este tipo son igual de completas, pero todos los seguros multirriesgo de comunidades cuentan con una cobertura de incendios. En esta cobertura genérica se pueden incluir los daños que generen los fuegos, causados por negligencias, impacto de rayos o explosiones. También problemas derivados como las labores de desescombro, el rellenado de los extintores, la reparación estética del edificio o el traslado de los residentes en caso de que el edificio quede inhabitable. También puede incluirse en este aspecto coberturas por daños por humo, que afecten por ejemplo a la estética del edificio o incluso a la salud de los propietarios.
• Robos: Muchos seguros incluyen esta cobertura que protege el edificio contra robos, expoliación, hurtos y daños materiales derivados de estos.
• Vandalismo: Los bienes materiales de la comunidad pueden estar cubiertos frente a acciones vandálicas o tumultuarias. Esta cobertura serviría, por ejemplo, frente a la rotura de la puerta del edificio o frente a una pintada en la fachada.
• Responsabilidad Civil: es importante tener cubiertos los daños que puedan sufrir terceras personas como consecuencia de problemas en nuestra comunidad. Habitualmente se dan casos tan particulares como la caída de objetos a la vía pública (que pueden herir a alguien o causar daños a un vehículo o a otro edificio) o los daños que pueden sufrir los empleados de la comunidad. A veces, la cobertura de responsabilidad civil puede incluir a la Junta Directiva de la comunidad, protegiendo así sus decisiones frente a terceros.
• Fenómenos atmosféricos: Estas coberturas, que son también bastante comunes, incluyen los daños producidos por la lluvia, el viento, la nieve o el granizo. Ante una eventual rotura del tejado de la comunidad o una filtración de agua en la techumbre producida por la lluvia, esta cobertura será de gran ayuda. También se pueden incluir aquí las coberturas por inundaciones, que aunque son siniestros poco frecuentes suelen estar presentes en la mayoría de pólizas.
• Roturas: Este tipo de cobertura protege contra la rotura de cristales y elementos similares que pueden ser frágiles, como espejos o elementos de porcelana. En el contrato de cada seguro se detallan rigurosamente los elementos que se cubren en este grupo, por lo que deberemos leerlo detenidamente para evitar sorpresas.
• Impactos: esta cobertura protege a la comunidad ante impactos de animales, vehículos, ondas sónicas, aeronaves o objetos derribados por fenómenos meteorológicos. Es improbable que un coche o una torre de luz impacte con el edificio, pero puede ocurrir. En zonas de montaña, la cobertura frente a impactos puede incluir el desprendimiento de rocas o los aludes de nieve.
• Daños eléctricos: otra de las grandes protagonistas de las comunidades. Esta cobertura afecta a las instalaciones eléctricas y todos los aparatos conectados a ellas. Desde la iluminación del portal hasta la rotura del portero automático o el fallo eléctrico del ascensor.
• Daños por agua: como veremos en el gráfico de más abajo, esta cobertura es la más necesaria en las comunidades de vecinos. Los daños por agua incluyen filtraciones, goteras, o el problema más habitual en los hogares españoles, olvidarse un grifo abierto. Hay que prestar especial atención a esta cobertura, ya que es importante distinguir si afecta solo a las zonas comunes o también a las viviendas de cada propietario.
• Servicios de desatasco: se suele ofrecer como una cobertura individual a la que se le da también bastante uso. Generalmente, este servicio cubre los gastos de un desatasco de las canalizaciones generales del edificio, así como los gastos de localización y reparación del problema.
• Servicios de asistencia: el seguro puede cubrir también la intervención de profesionales, como un fontanero, un cerrajero o un electricista.

A tener muy en cuenta: normalmente, las aseguradoras limitan estas coberturas a un número de siniestros al año o a una cifra económica concreta. Por eso, antes de contratar un seguro, hay que leer bien la letra pequeña para evitar sorpresas o sobrecostes.

Hemos mencionado las principales coberturas, pero los seguros multirriesgo de comunidades ofrecen mucho más. A continuación listamos algunas coberturas complementarias que, aunque no las ofrecen todas las aseguradoras, pueden ser muy útiles en algunas comunidades.

• Daños a los vehículos en garaje.
• Control de plagas.
• Daños a instalaciones exteriores: como una piscina, un jardín, una pista de tenis o un solarium.
• Robo de los fondos comunitarios.
• Averías de maquinaria: como la del ascensor o la de una calefacción central.
• Robo o extravío de documentos comunitarios.
• Infidelidad de los empleados: una cobertura que protege, por ejemplo, contra la malversación de fondos, el fraude asociado a su puesto o el uso indebido de elementos comunes, como llaves o tarjetas de crédito.
• Daños estéticos.

Veamos ahora una cuestión legal que interesa a los propietarios de una comunidad de vecinos: quiénes son los encargados de contratar un seguro para la comunidad.

¿Quién contrata los seguros de una comunidad?

Los seguros de comunidad pueden ser contratados tras un acuerdo por mayoría simple de la Junta de Propietarios. Es decir, no es necesario que se obtenga unanimidad en la votación, y si se alcanza el acuerdo, todos los propietarios deberán abonar las cuotas correspondientes al pago del seguro, aunque se opusieran en la Junta.

La contratación del seguro la debe llevar a cabo el Presidente de la comunidad, aunque una vez tomado el acuerdo en junta podrá delegar en el Administrador, que actuará siempre bajo las decisiones del presidente.

El administrador podría encargarse también de comparar diferentes presupuestos para obtener un buen precio ajustado a las necesidades de la comunidad.

¿Qué elementos influyen en el precio del seguro de comunidad?

Son varios los condicionantes que tienen en cuenta las aseguradoras a la hora de establecer las primas de los seguros de comunidad. Veámoslos:

El tamaño y el año de construcción del inmueble: son dos de los elementos principales para establecer el precio de un seguro. Es lógico que cuanto más grande sea el edificio más caro será el seguro, pero también influye decisivamente el año de construcción. No es lo mismo un edificio con 5 años que uno con 50 años.

Las aseguradoras se cubren las espaldas a la hora de asegurar inmuebles de más de 25 o 30 años, porque el riesgo de siniestro es mucho más alto, sobre todo los relacionados con las canalizaciones, los problemas eléctricos o los fallos de la maquinaria. Para ello, es habitual que envíen a un perito para que compruebe el estado del edificio, y también es común que los seguros se establezcan con una franquicia, con la cual se reduce la prima, pero en caso de siniestro la comunidad tendría que hacer frente a una parte de los gastos.

El capital asegurado: en el que se engloba el contenido y el continente.

Los elementos de seguridad del edificio: a más seguridad (cámaras de vigilancia, puertas blindadas, sistema antiincendios, etc.) menos riesgo, y por lo tanto primas más baratas.

Las mejoras realizadas: si el edificio es viejo pero se han realizado reformas en algunos elementos como las canalizaciones o la instalación eléctrica, eso nos puede beneficiar en una rebaja del precio del seguro.

Pasemos ahora a la comparativa de las coberturas que ofrece cada una de las principales aseguradoras en España. En cada una de ellas hemos diferenciado entre coberturas básicas y opcionales o complementarias, y al final del listado encontrarás una tabla resumen con las principales coberturas de cada compañía.

Los mejores seguros de comunidades

En Sector Asegurador hemos realizado un estudio comparativo de las opiniones de los usuarios para establecer un ránking de los mejores seguros para comunidades de propietarios, analizando precios, pero también solvencia y capacidad de resolución de las reclamaciones.

Para ello, hemos consultado foros especializados, las publicaciones anuales de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) y hemos recopilado la información que proporcionan otros organismos como la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Algunas de las aseguradoras que ofrecen mejores seguros de comunidad son:

1. Mapfre
2. Reale
3. Ocaso

Si quieres ver nuestra comparativa completa con más detalle, echa un vistazon a nuestra selección de los mejores seguros para comunidades.

Veamos ahora algunas cosas que puede cubrir el seguro de tu comunidad y que, por tanto, deberías revisar en tu seguro de hogar particular.

Cosas que te cubre el seguro de tu comunidad que no tienes que contratar en tu seguro de hogar.

Los seguros de hogar son pólizas todavía más comunes que los seguros comunitarios. De hecho, según la Memoria Social de 2015 publicada por UNESPA, en España existen unos 18 millones de viviendas aseguradas. La misma publicación estima que unos 13’6 millones de esas viviendas serían pisos y viviendas no unifamiliares, mientras que el resto, unos 4’4 millones, serían viviendas unifamiliares.

Con estas cifras, se corre el riesgo de que existan duplicidades en las coberturas de los seguros de hogar y los seguros de comunidades. Por eso, es importante conocer las condiciones de nuestro seguro de comunidad, ya que aunque muchos de ellos se limitan únicamente a la protección de los elementos comunes (portal, tejado, ascensor, puerta, etc.) hay seguros que protegen también los bienes privativos, es decir, las viviendas de cada propietario.

Por lo general, el seguro de la comunidad no cubre los bienes personales de las viviendas de cada propietario, lo que se denomina el contenido. Hablamos de objetos de valor, electrodomésticos, etc, elementos que deberíamos tener cubiertos en nuestro seguro de hogar particular.

Por otro lado, el seguro de la comunidad puede cubrir el 100% del continente, es decir, todo el edificio en sí, incluyendo los elementos estructurales de las viviendas, los muros, los tejados, las fachadas, etc. Ahora bien, lo que muchos expertos recomiendan es que en los seguros de hogar de cada propietario se incluya un seguro del continente a primer riesgo.

Esto supone asegurar el continente de nuestra vivienda por una cifra variable que nos proteja frente a un problema con el seguro comunitario, como una cancelación de la póliza de la comunidad por impago. El seguro del continente particular también nos cubrirá los elementos nuevos que añadamos a nuestra vivienda, como un tabique reformado, una ventana nueva, etc.

Podría decirse que en este caso existe una duplicidad en la cobertura del continente entre el seguro de hogar y el seguro comunitario, pero es una duplicidad que conviene asumir frente a un fallo del seguro de la comunidad. Puede ocurrir que en un siniestro intervengan las dos pólizas, por lo que en ese caso ambas aseguradoras se repartirían el montante de la indemnización hasta alcanzar el 100% del capital asegurado. En ningún caso la indemnización puede suponer un lucro para el asegurado.

La cuestión que soluciona, en parte, este problema es que se puede contratar el seguro de hogar con la misma compañía que tenga el seguro de la comunidad. Evitaríamos así que dos compañías se pasen el problema de una a otra en caso de siniestro y probablemente obtendremos un descuento en nuestra prima.

Repasemos, por último, algunos errores que se producen con frecuencia a la hora de contratar un seguro de comunidad, y que debemos evitar a toda costa, con conceptos tan importantes como el de infraseguro.

Errores típicos al contratar un seguro para comunidades de vecinos

Incurrir en infraseguro o sobreseguro: la palabra infraseguro hace referencia a la situación en la que la suma asegurada es menor del valor real del edificio. La consecuencia de este problema es que en caso de siniestro, la compañía aseguradora no indemnizará al cliente por el valor real, sino que aplicará una regla de proporcionalidad en base a la prima que estaba pagando, por lo que la indemnización no cubrirá el 100% de los gastos reales de reparación.
La situación contraria es el sobreseguro, es decir, cuando la suma asegurada es superior al valor real de los bienes. La consecuencia de este problema es que estaremos pagando una prima más cara de lo que en realidad deberíamos pagar.

En este caso, si se produce un siniestro la aseguradora indemnizará el daño efectivamente causado, según la Ley del Contrato de Seguro (Art. 31). Según la misma Ley, si se demuestra que el sobreseguro se ha producido por mala fe del asegurado, el contrato será ineficaz y la aseguradora podrá, no obstante, retener las primas que ha cobrado hasta el momento.

Contratar coberturas que son inútiles: muchas veces, las aseguradoras ofrecen pólizas con condiciones cerradas que debemos tomar o dejar. Otras nos ofrecen coberturas flexibles adaptadas a cada comunidad, pero en el caso de las primeras es importante asegurarse de que todas las coberturas nos van a servir.

Contratar, por ejemplo, una cobertura de gastos estéticos sin tener elementos decorativos en la comunidad (como espejos, esculturas, cuadros de valor u otros elementos) sólo servirá para encarecer la prima. Por poner otro ejemplo, una cobertura de asesoría telefónica puede ser prescindible en algunos casos, dependiendo de los servicios que te ofrezcan.

Contratar un seguro de hogar sin saber lo que cubre el de comunidad: es otro de los errores típicos que hemos descrito arriba. Antes de contratar un seguro para tu vivienda, pide información a la comunidad sobre la póliza de la comunidad y sus coberturas.

Duplicar el servicio de mantenimiento del ascensor: muchas veces, el servicio de mantenimiento de los ascensores está contratado con alguna empresa externa por la comunidad. Por lo tanto, contratar una póliza que nos ofrezca esa cobertura no tiene mucho sentido si no cancelamos en ese momento el contrato con la empresa.

No valorar la Responsabilidad Civil como una cobertura básica: puede parecer una tontería, pero los accidentes en los que se ven involucrados terceros son bastante frecuentes. Un accidente que afecte a otra persona, a otra vivienda o a un vehículo puede salirnos por un ojo de la cara si no tenemos una cobertura de responsabilidad civil, así que no deberíamos pasarla por alto a la hora de contratar un seguro.

No informar de las obras de mejora a la aseguradora: las empresas pueden mejorar sus condiciones si comprueban que el estado de las instalaciones ha mejorado sustancialmente. La explicación es sencilla ya que, en teoría, con instalaciones más modernas se corre meno riesgo de sufrir un siniestro. Así que si realizas mejoras en la comunidad, comunicaselo y negocia con la aseguradora.

Contratar el seguro más barato sin comparar: por inercia siempre miramos el precio más barato para tomar una decisión. Ahora bien, conviene comparar ese precio con las condiciones de la póliza y hay que pensar que el seguro de la comunidad se paga proporcionalmente entre todos los propietarios, así que no merece la pena ir a una superoferta con malas coberturas sólo por ahorrarse unos euros al año en la cuota.

Renovar el contrato automáticamente: antes de renovar una póliza, conviene revisar las condiciones, comprobar si nos podemos acoger a alguna nueva oferta, si hay alguna cobertura que necesite ser modificada o si ha cambiado el valor de la suma asegurada.

Bien, hemos llegado al final, así que esperamos que tus dudas sobre los seguros de comunidades hayan quedado resueltas. Recuerda que no es oro todo lo que reluce y hay que leer bien la letra pequeña antes de firmar. Solo así nos evitaremos situaciones inesperadas o siniestros no cubiertos por la aseguradora cuando pensabas que sí lo cubrirían.

Si esta guía te ha servido de ayuda, no dudes en hacérnoslo saber a través de un comentario y, por supuesto, puedes compartirla con tus amigos y tus vecinos para que valoren qué seguro deben contratar.

Y como las experiencias con los seguros de hogar no siempre son buenas, cuéntanos si has tenido algún problema con tu seguro, ¡así todos aprendemos!

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• Guía para alquilar un piso
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