Qué tengo que pagar y qué no en una comunidad de vecinos

Jose Romero

¿Sabías que estás obligado a pagar para que la comunidad tenga un fondo de reserva? ¿Por qué todos los vecinos no pagan lo mismo? Estás en lo correcto si piensas que hay cosas que los vecinos no deben de pagar por el mero hecho de formar parte de una comunidad de vecinos. Descubre tus derechos y obligaciones sobre pagos en comunidad: despeja tus dudas.

En algunas comunidades –muchas- el problema llega cuando uno o un grupo de vecinos quiere poner un ascensor o hacer obras de mejora o rehabilitación porque este tipo de actuaciones supone asumir gastos extras a todos los vecinos… Llegan las derramas.

Siempre los gastos mancomunados generan recelo y provocan desconfianza. ¿Lo mejor? Conocer la legalidad vigente y los instrumentos de defensa o resolución de incidencias de este tipo de situaciones. No se trata de buscar enfrentamientos, pero sí de disfrutar de tus derechos como propietario y cumplir con tus obligaciones.

¿Existen leyes o normas concretas que rijan el funcionamiento y los pagos de un vecindario?

Sí, existe desde 1960 –con multitud de cambios, reformas y derogaciones en partes- la Ley de Propiedad Horizontal que es de aplicación obligatoria en todas las comunidades, pero existen acuerdos particulares, normativa de régimen interno y jurisprudencia derivada –mucha- sobre las obligaciones y derechos de los miembros de una Comunidad de vecinos.

La gestión de una comunidad de propietarios no suele ser sencilla porque, aunque la ley vigente marca normas de obligado cumplimiento, existen acuerdos particulares y de régimen interno en cada caso. Los gastos siempre suelen ser fuente de duda e incluso, conflicto en un vecindario, especialmente los gastos extraordinarios que generan derramas como obras de mejora, reparaciones de tejados o la instalación de nuevos elementos comunes como un ascensor.

Lo mejor es estar informado en términos generales cuáles son tus derechos y obligaciones como miembro de una comunidad. Cuando hay dudas o surgen posiciones encontradas entre los vecinos hay que saber cuáles son los instrumentos legales disponibles para solucionar, lo que puedes exigir y lo que no. Tanto la Ley como la normativa particular que rige en cada comunidad son de público uso e informe por lo que cualquier vecino interesado puede consultarlas.

¿Qué dice la Ley de propiedad Horizontal sobre pagos?

Para el caso de cuotas, pagos habituales, impagos, deudas o gastos extraordinarios hay diferentes artículos en la normativa con párrafos referidos a pagos, cuotas o derramas que hay que conocer. En este texto legal se fijan condiciones importantes que suelen ser causa de duda como el tema de las cuotas a pagar por cada propietario, cómo influyen los impagos en los derechos del propietario o los gastos que deben ser siempre liquidados con el dinero conjunto.

Artículo 9: obligaciones de los propietarios

1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

10. f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.

Artículo 14: competencias de la Junta de propietarios

1. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

20. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.

Artículo 15: asistencia a juntas y voto

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Artículo 21: proceso monitorio de reclamación

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

La ley, por tanto, deja claro cuáles son los pasos a seguir cuando los vecinos no cumplen con las obligaciones económicas que tienen con la comunidad. Además, ofrece un instrumento de reclamación concreto y judicial: el proceso monitorio para obligar legalmente a los morosos a pagar.

Soy nuevo en una comunidad, ¿debo pagar lo que otros acordaron o las deudas a la comunidad del anterior propietario?

Sí, por lo general, el nuevo dueño de un piso asume el pago de las derramas que están en marcha y se han aprobado, cuando el anterior propietario tenía voz y voto en la Junta. Sin embargo, deberías estar informado de ello, no es recomendable comprar un piso sin antes conseguir de forma segura y fiable este tipo de información.

Antes de firmar un contrato de compra venta de inmueble, hay que pedir el estado de cuentas de la Comunidad de la que piensas formar parte para detectar posibles deudas relacionadas con el inmueble que quieres adquirir y las actas con las últimas reuniones y acuerdos en las que estarán reflejadas: próximas derramas o gastos extraordinarios o una subida en la cuota de la comunidad, por ejemplo.

Cuando firmas la adquisición del inmueble y la titularidad del mismo -compras el piso –debes conocer el estatuto por el que se rige la comunidad y la cuota que vas a pagar porque asumes el mismo compromiso económico y en las mismas condiciones que aceptó y voto en junta el anterior propietario.

Lo más habitual actualmente es que a la firma de las escrituras entre los documentos que el vendedor debe presentar se exija un certificado de deuda cero con la comunidad, es decir, un documento oficial que debe aportar y conseguir el vendedor en el que efectivamente se verifique que el nuevo propietario no tendrá que asumir deudas pendientes con la comunidad porque no existen.

La existencia de deudas con la comunidad no es necesariamente causa de anulación de la transmisión de la propiedad, pero debe ser con conocimiento de causa y siempre que el comprador conociendo, asuma este tipo de escenario.

El único caso en el que un nuevo propietario no tendría que asumir la morosidad del anterior propietario, es cuando el vendedor no cumple con su obligación de informar a la comunidad del cambio de titularidad del inmueble, a través de un medio –burofax, carta certificada- que le permita dejar constancia de que el mensaje ha sido recibido. Si la comunidad no tiene información expresa del cambio de titular, puede continuar considerando moroso al primer dueño y continuar reclamándole la deuda contraída e incluso, la nueva que genere el nuevo propietario –del que la Comunidad no tiene constancia- , si este tampoco paga.

¿Las comunidades pueden dictar sus propias normas sobre cuotas, pagos y gastos?

Sí, sin duda y la mayoría lo hacen a través de la junta de propietarios, se recogen en las actas y en su caso en su propio régimen interno. No solo para el caso de gastos o pagos, sino también para muchos otros temas particulares como normas para obras y rehabilitaciones, formas de reuniones, normas para los acuerdos, horarios para facilitar la convivencia o el uso de zonas o elementos comunes como piscinas, gimnasios o pistas de padel.

Si formas parte de una Comunidad de propietarios debes acudir a las juntas para participar, debatir, expresar tu punto de vista y en resumen, formar parte activa de la toma de decisiones respecto a gastos o pagos o cualquier otro detalle. Siempre que estás al día en el pago de tus cuotas, además de asistir y debatir puedes ejercer tu derecho a voto para la toma de decisiones y acuerdos.

La única exigencia es que este tipo de normas de régimen interno nunca pueden ir en contra de lo que establece como principios generales la Ley de propiedad Horizontal.Los acuerdos particulares de cada comunidad para ser válidos tienen como marco la propia legislación de rango nacional y por supuesto, superior como marcan los principios jurídicos sobre la prioridad de los diferentes tipos de ordenamientos jurídicos. Por otra parte, deben ser consensuados y aprobados por los miembros. Se recomienda, además, su registro oficial para que sea de conocimiento público y validez universal.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 6: normas de régimen interior, trata este tema y permite el establecimiento de normas específicas para la regulación del ejercicio del derecho de propiedad en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos, locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

No tengo una vivienda en la Comunidad, sino un local ¿Tengo que pagar igual?

Las comunidades de propietarios como su propio nombre indica están compuestas por los propietarios de inmuebles con independencia del uso o destino que tenga la propiedad. Locales, garajes y cualquier otra parte que sea susceptible de tener un uso independiente forma parte de la comunidad de propietarios porque tiene derechos de copropiedad sobre los elementos comunes. La ley misma determina claramente este caso.

¿Todos los vecinos pagan la misma cuota?

Este es un tema de discusión frecuente, aunque la mayor parte de comunidades dejan zanjado este tema en el momento de la constitución de la comunidad y es raro que se modifique con el paso del tiempo. La Ley de Propiedad Horizontal como acabamos de ver hace referencia expresa a este tema en su artículo 9.1.: “Son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”

La interpretación de la norma jurídica, desde un punto de vista teórico permite dos formas para determinar la cuota de la comunidad. Se puede establecer un pago mensual igual para todos los vecinos propietarios con independencia de cualquier otro detalle que se podría interpretar como lo “especialmente establecido” como decreta la norma. Por ejemplo, 50 euros al mes sería lo establecido. Sin embargo, esta no es una forma muy habitual en las comunidades actuales donde esta cuota única puede considerarse poco justa y proporcionada, ya que la propiedad de los vecinos no suele ser de igual tamaño e idénticas circunstancias.

La segunda forma de calcular la cuota es como de forma expresa recomienda el artículo 9: conforme al coeficiente de participación de cada vecino –cuota de participación en la comunidad- , es decir, proporcional a los metros cuadrados que cada propietario tiene adquiridos.

Las cuotas de participación de la comunidad están calculadas de forma oficial, según marca la Ley. De esta forma el vecino que tiene un piso de 50 metros paga con respecto a ellos y siempre será una cuota de comunidad inferior a la del que tiene, por ejemplo, una vivienda de 80 metros más un trastero; y superior a la que asume el propietario que solo tiene una plaza de garaje en la urbanización.

La subida de la cuota que suele ser periódica y acordada en Junta, sí suele ser igual para todos los vecinos para mantener la paridad y equilibrio que proporcionan la cuota de participación. Por lo general, se acuerda una subida porcentual que se aplica a lo que pagaba cada vecino, por ejemplo, un 1 por ciento más. De forma que el que paga 50 euros pasa a pagar 50+1 por ciento, es decir, 50,5; y el que pagaba 20 pasa a pagar, por la misma regla, 20,2 euros.

No voy a usar el ascensor, ni la piscina ni la nueva cancha de pádel ¿puedo no participar de ese gasto y negarme a pagar la derrama o el gasto extraordinario?

No , de hecho, poco importa que un vecino alegue que no va a usar cualquier elemento común que exista en su vecindario, vaya a construirse o vaya a rehabilitarse o repararse. Debe participar siempre e igualmente como le corresponda del gasto en la forma que se acuerde y en la cantidad prevista. No desear usar el ascensor de tu piso o la piscina de tu urbanización, no te exime del gasto que ello supone.

Otro caso es cuando el elemento común no puedes usarlo porque no está accesible para tu vivienda o desde tu casa. Si efectivamente un vecino puede demostrar que no tiene acceso, por ejemplo, al ascensor o a la piscina entonces sí que estaría exento de colaborar en ese gasto de la comunidad. Sin embargo, no es un escenario muy habitual y solo se da en casos muy concretos.

Hasta aquí, lo que la ley vigente establece sobre pagos en una comunidad. No obstante, es importante no perder de vista que se trata de pautas generales porque las dudas más particulares y concretas acaban en ocasiones en los tribunales donde es necesario que un juez concluya y solucione a la luz de las leyes generales y normas concretas, además de los condicionantes de cada caso.

Si te encuentras en un escenario particular y precisas de soluciones concretas y avanzadas, adaptadas a situaciones particulares, lo más fácil y seguro es recurrir a un experto profesional en derecho inmobiliario y/o administrador de fincas.