Todos los derechos y deberes del dueño de un piso alquilado

Jose Romero

Arrendar una vivienda en propiedad te convierte en casero de otra persona, tu inquilino; te reporta ingresos extras y no dejas de ser el dueño de tu inmueble. ¿Qué derechos y qué deberes adquieres en el momento en el que alquilas un piso a otro? Quizás tengas muy clara esta gestión en la teoría, pero en la práctica está demostrado que suele haber falta de información, creencias desactualizadas y bulos. Ponte al día para evitar problemas y protege tus intereses.

Arrendador –dueño de la vivienda- y arrendatario –inquilino de la misma casa- establecen una relación, a través de un alquiler, cuyas condiciones generales están recogidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, vigente hasta el momento en España. Como consecuencia, ambas personas adquieren derechos y deberes relativos a la nueva relación.

Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable que los términos de un alquiler se fijen en un contrato oficial y por escrito, además es aconsejable registrar el mismo en el Registro que cada Ayuntamiento tiene destinado a la gestión de alquileres así como hacer una declaración en Hacienda de que se está generando un beneficio por el arrendamiento. Con carácter general y al margen de condiciones específicas que puedan acordarse entre los implicados en un arrendamiento, hay derechos y deberes que siempre tiene el dueño del piso y que hay que conocer sin excepciones.

Derechos del casero en un piso de alquiler

Negociar con el inquilino el tiempo y la cuantía del alquiler

Existe libertad respecto al coste de un alquiler en España. Aunque los precios se suelen ajustar con respecto a las condiciones de la oferta y la demanda en la zona y condiciones donde se produce el arrendamiento, no existe obligación.

El dueño de un piso puede imponer su criterio respecto al precio por el que quiere alquilar su vivienda, aunque es complicado que encuentre un inquilino dispuesto a aceptar precios fuera de mercado o condiciones anormales. Por lo que este derecho se ve relativamente limitado por la realidad y las leyes de precios basadas en la oferta y la demanda principalmente. Se debe tener en cuenta que una vez plasmado en el contrato de alquiler, no se podrá modificar el precio hasta la finalización del mismo o acuerdo entre arrendador y arrendatario.

Respecto al tiempo de duración del alquiler, también el titular está en su derecho y puede negociar junto con el interesado en alquilar, aunque en este caso si existen plazos limitantes concretos marcados en la Ley de Arrendamiento Urbanos y que hoy establece un mínimo de cinco años. Si se pactan plazos inferiores, el alquiler se renueva de forma automática hasta los 5 años, siempre que el inquilino no disponga lo contrario.

Recibir de forma puntual la renta y reclamar en caso contrario

El casero no solo tiene el derecho principal de recibir el total de la renta pactada, sino que además el pago debe ser puntual y según la forma estipulada en el contrato de arrendamiento. En caso contrario, el dueño de la propiedad está facultado para romper el contrato mediante resolución judicial que debe solicitar y justificar. Igualmente, el casero aumentará la renta y tiene derecho a hacerlo siempre de acuerdo con los términos aceptados y recogidos en el contrato de alquiler.

Exigir la reparación de daños

Si el arrendatario no hace un uso lícito de la vivienda, la estropea o daña de forma voluntaria y fuera del uso habitual; el casero tiene derecho a reclamar la reparación o en su caso el valor económico de hacer estos arreglos.

La fianza se usa en muchos casos en este tipo de situaciones y el arrendador efectivamente tiene derecho a que se descuenten cantidades equivalentes al daño causado y no reparado por el inquilino que pierde así su derecho a recibir esta cantidad entregada a cuenta al inicio de la relación de alquiler.

Pese a ello, solo se podrá hacer uso de la fianza si el daño de la vivienda es ajeno el uso habitual, por ejemplo, pintura de las paredes sucias, desperfectos de cualquier elemento de la casa por uso (el grifo tiene goteras, la persiana comienza a funcionar mal, la caldera no funciona correctamente etc.).

Recurrir a la cláusula de necesidad

En caso de necesidad la persona que alquila una vivienda tienen derecho a recuperarla y poder ocuparla como vivienda habitual, teniendo el inquilino que abandonarla. Para que esta cláusula de necesidad pueda ejercerse tienen que cumplirse 3 condiciones:

• Antigüedad mínima de un año en el alquiler
• Aviso de la situación al inquilino, al menos, con dos meses de antelación
• Justificación de necesidad del inmueble para convertirlo en vivienda habitual del titular o de un familiar de primer grado de consanguinidad.

Hay que tener en cuenta que si se rescinde el contrato por esta causa y el inquilino prueba que no ha sido ocupada por el titular de la vivienda o un familiar de primer grado de consanguinidad, tendrá derecho a una indemnización cuantiosa.

Deberes del casero de un piso en alquiler

Hay que entregar justificante de pago al inquilino por sus rentas mensuales

La mayor parte de rentas de alquiler se pagan mediante domiciliaciones o transferencias bancarias de las que queda constancia tanto para el que la recibe como para el que la emite. No obstante, hay que recordar que, si por cualquier circunstancia el dinero de la renta mensual pactada se recibe por otra vía, el casero que la cobra debe necesariamente de entregar al interesado el correspondiente justificante de pago, completo, válido y con todos los datos.

Liquidar tasas e impuestos municipales es siempre obligación del propietario

El titular del inmueble no pierde sus derechos sobre el mismo como propietario. aunque lo alquile y por lo tanto, tampoco deja de tener obligaciones fiscales sobre lo que continúa siendo un bien inmueble propio.

Es obligación del casero liquidar de forma puntual los impuestos y tasas a los que esté sujeto su inmueble. Esta obligación incluye, por supuesto, el pago de gravámenes municipales como el IBI o el que haya estipulado en cada región o municipio como la tasa de recogida de basura.

El titular del inmueble deberá declarar en Hacienda que se está recibiendo una cantidad mensual por el arrendamiento de su inmueble para que se apliquen los impuestos correspondientes como el IRPF, este impuesto se suele pagar al realizar la declaración anual de la Renta y si no se declara, es posible que Hacienda inicie una inspección y acabe en una amonestación importante.

Ocuparse de mantener en perfecto estado de habitabilidad y en las mismas condiciones

El casero se compromete al alquilar su vivienda a encargarse del mantenimiento de las condiciones de habitabilidad. Los expertos recuerdan que el piso que se alquila, por ejemplo, con calefacción o con frigorífico tiene que tenerlo en todo momento y es responsabilidad del casero ocuparse de ello y si se estropea o se debe sustituir es el titular del inmueble el encargado de realizarlo. En caso necesario y según le informe su inquilino, tendrá que encargarse de hacer las reparaciones necesarias para que todo siga en condiciones óptimas, las mismas en las que se pactó el alquiler.

El mantenimiento –también el urgente- necesario para perpetuar las condiciones de habitabilidad iniciales siempre corre a cargo del arrendador y no puede argumentar este tipo de gastos como razón para elevar el alquiler o cobrar extras a los inquilinos. Para aminorar esta carga a menudo los caseros recurren a un seguro de hogar para el piso arrendado –tienen también perfecto derecho a contratarlo y pagarlo- de manera que las contingencias cubiertas en la póliza pasan a ser responsabilidad de la aseguradora con el consecuente ahorro de tiempo, dinero y dedicación para el casero.

Hacer uso de la fianza, notificando al organismo pertinente su liberación siempre con justificación

Pese a lo que pueda pensarse o hacerse en algunas relaciones de alquiler, la fianza que obligatoriamente tiene que pagar el alquilado no es un dinero que debe recibir el casero, ni siquiera debe tenerla en depósito y mucho menos tener libre acceso a ella o administrarla.

La fianza de un alquiler se deposita de forma oficial en el organismo previsto para este fin por cada una de las comunidades autónomas. El casero debe solicitarla y tiene derecho a tener constancia de que esta fianza está depositada para en caso necesario y llegado el momento que cumpla con su misión que en ningún caso es pagar mensualidades de rentas pendientes.

Si el alquilado abandona el piso y se confirman daños en la vivienda, entonces el arrendador justificará esos daños y pedirá que se paguen con la fianza depositada. Si, por el contrario, la casa queda en perfecto estado, la obligación del casero es autorizar la liberación de la fianza para que sea de vuelta al alquilado.

Declaración como ingreso en la Renta

El casero tiene derecho a declarar en su declaración de IRPF anual –Renta- los ingresos que percibe del alquiler de sus bienes inmuebles. Para el contribuyente arrendador estas rentas se cuantifican como un rendimiento de capital inmobiliario, por lo que estos ingresos se declaran en el IRPF.

Se considera capital inmobiliario todo el dinero que derive del alquiler o cesión de uso o disfrute sobre bienes inmuebles tanto rústicos como urbanos, cuyo propietario sea el contribuyente.

Hay que mantener el alquiler, aunque el inmueble cambie de propietario

Con independencia de las razones por la que el casero venda su piso alquilado y las circunstancias en las que lo haga, el alquilado no debería de sufrir ninguna consecuencia ni cambio, mientras el contrato de arrendamiento está en vigor.

El casero tiene el deber de informar al comprador sobre la situación del piso y ponerle al corriente de las condiciones en las que se vende la vivienda para que el nuevo titular las asuma, ya que se convertirá automáticamente en el nuevo casero. El casero está en su derecho de vender el piso que tiene alquilado, pero de forma recíproca tiene el deber de mantener al alquilado e informar al futuro dueño del escenario al que se enfrenta.

Alquilar un bien inmueble te reporta beneficios en forma de ingresos, pero no debes perder de vista que también te genera obligaciones y derechos, todos los que acabamos de explicarte y otros que pueden desprenderse del contrato particular y concreto que firmes en tu caso.

Si quieres puedes ver los derechos y obligaciones de los inquilinos.