Ana Rodríguez
Actualizado el 14/11/2023 a las 13:07
La copropiedad es una forma de posesión que implica la convivencia de varios propietarios sobre un solo bien. A menudo suscita dudas y problemas. La fuente fiable y única para resolver es el ordenamiento jurídico español, en concreto el Título III DEL Libro Segundo del Código Civil Español: “De la comunidad de bienes”. Te explicamos el concepto y sus principales implicaciones.
La copropiedad en España está sujeta a ley y, por lo tanto, no debería ser un problema para sus participantes. Sin embargo, es cierto que las comunidades de bienes son propensas a desacuerdos y dudas entre los participantes que con frecuencia no tienen tan claro qué es este tipo de posesión, qué implica, cómo se administra y en su caso, cómo pueden llegar a disolverse o dividirse. Vamos a explicártelo paso a paso.
Temas que se tratan en esta publicación:
¿Qué es una copropiedad en España? Definición y ejemplos.
Entre los tipos de comunidades de bienes existentes está la copropiedad en España.
La administración de una copropiedad, indivisión o condominio suele suscitar dudas y a menudo es fuente de conflicto entre los propietarios, especialmente cuando es necesario intervenir sobre el bien común y hay que ponerse de acuerdo. Sin embargo, la normativa legal y de aplicación en todos los casos es específica y completa.
Entre los artículos 392 y 406 del Código Civil se encuentran todos los fundamentos legales de aplicación en España para la administración de una copropiedad, resolviendo cómo debe actuarse en cada caso y definiendo las características de este tipo de propiedad entre los artículos 392 y 406.
El artículo 392 ofrece una definición concisa y sencilla:
“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.
La palabra clave para no confundir la copropiedad o condominio con otras formas de comunidades de bienes están en la fórmula jurídica: pro indiviso que se emplea para señalar una condición esencial en este tipo de posesiones no hay separación. Se trata de una única cosa que pertenece a una pluralidad de sujetos.
Es importante también dejar claro que el código civil expresa una condición muy clara: “A falta de contratos…” Esto significa que el condominio se rige como especifica el Código Civil siempre que no existan otros acuerdos o contratos particulares referentes a la copropiedad porque siempre que existan ese tipo regulación contractual prevalece sobre el Código Civil que para estas situaciones es subsidiario.
Un ejemplo práctico y habitual para entender qué es una copropiedad y qué no lo es:
1. No es copropiedad.
Varios hermanos, viviendo cada uno en un piso de su propiedad, pero siendo el edificio familiar, no representan una copropiedad. El dominio de cada vivienda es en exclusiva de un titular, no existe condominio con independencia de que determinados elementos comunes como jardines, por ejemplo, o patios puedan gestionarse bajo un régimen de propiedad horizontal.
2. Si es copropiedad.
Si se da el caso de que varios hermanos heredan un edificio de viviendas, entonces todas ellas serían una comunidad de bienes siempre que no se divida o reparta el edificio. Primarían derechos y deberes, de acuerdo con lo previsto para los condominios.
Entre los orígenes más habituales de una copropiedad están efectivamente las herencias, pero también los matrimonios. Existe la posibilidad de adquirir bienes como terrenos o inmuebles en régimen de copropiedad, especialmente como inversión, pero no es una forma muy habitual en España.
¿Cómo se administra una copropiedad? Deberes y derechos de los titulares.
Solidaridad
La solidaridad, como norma general, debe ser la forma de administración, disfrute y mantenimiento de una propiedad en régimen de condominio, puesto que es contrario a derecho disfrutar de un condominio de forma excluyente.
Decisiones colegiadas y por unanimidad
Cualquier tipo de decisión relativa a una comunidad de bienes se toma de forma colegiada e incluyendo de forma paritaria –de acuerdo con sus cuotas de participación- a todos los implicados. Los pactos y acuerdos tomados de forma legal son incluyentes para todos los implicados.
División de la copropiedad: cuotas
Las cuotas de participación en una comunidad de bienes se suponen iguales siempre que no se apruebe lo contrario. El concurso de los participantes tanto en beneficios como en cargas es proporcional a estas cuotas.
Todos los copropietarios tienen derecho a obligar al resto a contribuir con los gastos de conservación de los elementos o derechos comunes. Solo la renuncia a la propiedad, exime de las obligaciones de cumplir con las cargas.
Uso de elementos comunes
Las cosas comunes están a disposición de todos sus dueños que pueden servirse de ellas para usarlas según su destino y siempre que no perjudique el interés general de la comunidad ni impida que el resto de los copartícipes hagan los mismo.
Modificaciones en la copropiedad
Un copropietario no puede por su cuenta y de forma independiente hacer ningún tipo de modificación material –reforma en una fachada, por ejemplo- en la propiedad que comparte, aunque ese cambio sea en beneficio de todos y/o del propio elemento.
Hipotecas
Un copropietario puede disponer de su parte dentro de una sociedad de bienes comunes, pues tiene plena propiedad de su parte, frutos y utilidades; como consecuencia, puede hipotecar, enajenar o ceder su porción. Incluso, se permite la sustitución de un propietario por otro, siempre que no se trate de derechos personales.
¿Puede dividirse un condominio? Reglas para el reparto
Cualquier de los propietarios puede solicitar que se divida la cosa común y ninguno está obligado a permanecer en la misma. Existe la posibilidad de vincular el condominio a una acuerdo o pacto de indivisibilidad por un tiempo determinado que no puede exceder los 10 años, pero que puede ser prorrogado por nuevo acuerdo de todos los participantes.
El derecho a división se anula, cuando esta partición supone que la propiedad común deje de ser inservible para el uso que se destina. Si se trata, por ejemplo, de un edificio se puede hacer divisiones en forma de pisos o locales siempre que sea factible por tamaño y estructura; dejando elementos comunes anejos.
La división, cuando se aprueba por los implicados y es factible, puede hacerse materialmente por parte de ellos mismos o encargarse a árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes. Las partes siempre deben ser proporcionales al derecho de cada uno, evitándose en la medida de lo posible los suplementos en metálico.
Si la propiedad es esencialmente indivisible es posible la adjudicación a un único propietario que indemniza en proporción a los demás y la propiedad pasa a ser solo suya, pero si esta alternativa no es aprobada por el conjunto la solución pasa por la venta a alguien ajeno y el reparto del precio obtenido de por proporcional a las cuotas de participación del condominio.
Si en el condominio hay partes que pertenecen a acreedores o cesionarios, estos tienen los mismos derechos que los copropietarios, concurriendo a la división y pudiéndose oponer a la misma, si se ha aceptado sin su concurso. Además, se mantienen en este tipo de terceros los derechos de hipoteca o servidumbre y otros derechos reales que se le hubieran adjudicado con anterioridad a la partición.
Las reglas concernientes a la división de la herencia son aplicables también cuando se acuerda una división entre los partícipes de una comunidad.
¿Cómo se disuelve una copropiedad?
La división es la forma más popular y habitual de disolución de un condominio, pero no es la única, hay otras opciones por las cuales una copropiedad desaparece o deja de existir.
- Pérdida del derecho
- Desaparición de la cosa.
- Acuerdo por unanimidad de todos los cotitulares.
- Vencimiento del plazo, cuando se trata de una copropiedad sujeta a un plazo temporal concreto.
- Cumplimiento de la condición resolutoria acordada.
Tanto si formas parte de una copropiedad como resultado de una herencia o, por ejemplo, una inversión ten en cuenta que la referencia primera para la gestión de este tipo de comunidades plurales son sus acuerdos particulares, prevalecen sobre lo descrito anteriormente que supone la pauta general, del Código Civil que se aplica, cuando no existe otra referencia particular o concreta.
Si tienes dudas particulares sobre un condominio del que formas parte o estás pensando incorporarte a uno de estos tipos de propiedades comunes, lo esencial es conocer derechos y obligaciones concretas para esta comunidad de bienes, puesto que puede ser sustancialmente diferente a lo que marca como norma general el Código Civil y será de primera aplicación. No te quedes con dudas ni con las leyes generales y exige información y transparencia para conocer los acuerdos particulares del condominio al que perteneces o quieres pertenecer.
Te invitamos a comentar tu experiencia o a preguntar cualquier duda en la caja de comentarios.
