Hipoteca para dos personas: todo lo que tienes que saber

Jose Romero

Conseguir una hipoteca del banco es por lo general más fácil, si son dos las personas las que serán titulares de la misma. No te preocupes porque la hipoteca compartida es de las más habituales y no vas a tener problema para encontrar oferta y condiciones atractivas. En el momento de la contratación. ser dos personas las dispuestas a hipotecarse es una ventaja, pero hay algunas cosas más que hay que saber antes de firmar.

Formalizar una hipoteca en la que el titular sean dos personas es frecuente y no difiere en nada la firma de una hipoteca individual. Los bancos encuentran mayores garantías de pago y menos riesgo en este tipo de operaciones por lo que las concede con más facilidad y es posible conseguir un mayor capital. Como titular de una hipoteca conjunta, sin embargo, es importante tener claras algunas implicaciones muy importantes.

¿Por qué un banco prefiere una hipoteca con dos titulares?

Las entidades bancarias buscan seguridad y garantía de pago en sus operaciones hipotecarias. Lo que se analiza en un estudio para conceder una hipoteca es la solvencia del titular. En el caso de ser dos las personas que solicitan el préstamo, la solvencia es compartida y, por lo tanto, aumentan las garantías para el banco.

Cuanto menor grado de riesgo tiene una hipoteca, más fácil es que el banco la conceda. Si son dos las personas que se comprometen en el contrato, el riesgo es menor para la entidad. El impago es menos probable y la capacidad de endeudamiento es mayor cuando son dos personas las titulares de una hipoteca.

Un mismo préstamo hipotecario es más fácil conseguirlo para una pareja que para una persona sola. Como norma general, dos personas con solvencia económica –de acuerdo con los requisitos previstos por cada entidad- tienen acceso más fácil a una hipoteca –es más probable que superen el estudio de solvencia- y además, pueden aspirar a cantidades más elevadas de préstamo.

Ventajas de contratar una hipoteca con otra persona

Concesión más fácil

Es más probable que el banco conceda una hipoteca a dos personas que a una, siempre que la solvencia de ambas personas sea la exigida por el banco. El impago es menos probable: si uno no puede responder un mes, queda la otra persona.

Menor riesgo de impago

Es menos probable que los problemas –falta de ingresos- económicos que dificultan el pago de la hipoteca surjan en dos personas a la vez, los dos titulares de la hipoteca. Se entiende que un titular responde por el otro en caso de dificultades. Cuando solo hay un titular no existe este recurso por lo que el riesgo de impago es mayor.

Capacidad de endeudamiento mayor.

Los bancos calculan la capacidad de endeudamiento de acuerdo con los ingresos y gastos de los solicitantes de una hipoteca. Si se suman los ingresos de dos personas, la capacidad de endeudamiento y por lo tanto, el capital que te concede el banco, es mayor. Por ejemplo, si los ingresos de una persona son 1.000 euros y la cuantía máxima de la cuota no puede superar el 35 por ciento de los ingresos, esta persona puede aspirar a una hipoteca con una cuota máxima de 350 euros al mes. Si los ingresos son el doble, por ser dos, personas -2.000 euros- la cuota se eleva hasta los 700 euros.

Desventajas de tener una hipoteca compartida

Las hipotecas son a largo plazo

Mientras las dos personas implicadas y unidas por una hipoteca estén de acuerdo y sepan lo que implica esta vinculación no hay problema. Sin embargo, las hipotecas tienen la desventaja de ser operaciones a largo plazo, por lo general, y el paso del tiempo trae cambios personales y económicos que, en muchos casos, sí afectan directamente a la hipoteca o que convierten a la hipoteca compartida en un problema.

Responsabilidad económica compartida, pero no propiedad

Hay que diferenciar titularidad de hipoteca de la titularidad de la propiedad del inmueble hipotecado. No tienen por qué ser idéntica ni mantener el mismo reparto porcentual.

El caso más sencillo es el de una pareja que decide comprar una casa en propiedad –fijando en las escrituras de la vivienda que el 50 por ciento de la vivienda es de A y el 50 por ciento de B- , de forma equitativa, firman una hipoteca conjunta –AB- en la que el 50 por ciento de la deuda es de A y el 50 por ciento de B. Sin embargo, esta situación habitual no es única hay otras posibilidades.

Los porcentajes respecto a la titularidad del inmueble hipotecado pueden variar. El inmueble que se hipoteca tiene sus escrituras de propiedad y en ellas, se especifica cuál es el porcentaje que corresponde a cada titular en propiedad. Este puede ser el que las partes implicadas decidan y hagan constar en este documento oficial. Incluso puede darse el caso de que la casa que se hipoteca sea solo –al 100 por 100- de uno de los hipotecados.

La hipoteca con dos titulares siempre mantiene el reparto 50 a 50. Con independencia de que a título personal los dos implicados pueden decidir afrontar el pago de la hipoteca conforme a otros acuerdos. Esto no significa que el banco pase dos recibos por independiente, el pago es único en la cuenta común prevista para ello. Tampoco significa que cada uno de los titulares pueda pagar solo su parte y olvidarse de la del otro.

La relación personal y/o familiar que una a los titulares de un préstamo no es relevante a la hora de hacer pagos, ni asumir impagos… En el caso de los matrimonios no tiene ningún tipo de importancia si están o no casado de forma oficial. La unión hipotecaria es económica y vincula igualmente al margen de bodas, separaciones, divorcios o rupturas sentimentales.

No es fácil dejar de ser titular en una hipoteca compartida

Con independencia de cuáles sean las motivaciones o las razones por las que uno de los titulares desea o necesita salir de la titularidad de la hipoteca, es complicado que la entidad bancaria acceda a este cambio tan importante.

Las entidades no facilitan que una hipoteca compartida pase a ser individual y tampoco es tan sencillo que se sustituya un titular antiguo por uno nuevo. El banco apuesta por minimizar riesgos de impago y garantizarse la solvencia de los hipotecados y estos cambios no suelen ser aceptados.

La responsabilidad es solidaria

La entidad financiera que han concedido el crédito, si se producen impagos, no tendrá en cuenta la situación económica ni acuerdos particulares entre los titulares porque ambos responden de esta operación. Por lo tanto, los bienes y el capital tanto de unos como de otros responden en caso necesario al 100 por 100, no al 50 por ciento.

El banco tiene derecho a embargar los bienes de ambos o del que los tenga, en caso de problemas con los pagos de la hipoteca; no importa si una de las partes sí puede hacer frente al pago y argumenta que es el otro 50 por ciento -el que corresponde al otro titular- el que no ha cumplido con su parte. La entidad financiera ejecuta sus derechos sobre los bienes y patrimonio de ambos; si sólo uno los tiene, sobre esos. La solvencia en el momento de la concesión se calcula sumando los ingresos totales de ambos y así se ejecuta en caso necesario.

¿Cómo se hacen los pagos en una hipoteca con dos titulares?

Todas las hipotecas se pagan de igual forma. No importa si tienen un único hipotecado o dos. Si ya sabes cómo funciona un préstamo hipotecario personal, con un solo titular, sabes cómo se hacen también los pagos en el caso de ser una pareja los que ejerzan de titulares.

Sin sorpresas, todo se acuerda antes de la firma.

El contrato hipotecario refleja todos los detalles de la hipoteca antes de firmar ante notario debe ser estudiado y entendido al detalle por ambos titulares, no deben quedar dudas sobre los derechos y obligaciones que se están adquiriendo al firmar.

Cuando hay dos titulares, la hipoteca se reparte de forma totalmente equitativa, al 50 por ciento. Los estudios de solvencia que hace el banco se calculan en base a este porcentaje. La repartición igualitaria se hace constar en las escrituras de la hipoteca y al ser firmado por ambos interesados queda confirmada su total aceptación de las condiciones previstas.

Cuotas mensuales

Las hipotecas se pagan en cuotas mensuales que el banco pasa a la cuenta común prevista para ir pagando la deuda contraída con la entidad bancaria. Es importante señalar que la entidad financiera no emite un recibo para cada uno de los titulares con el 50 por ciento de la cuota, sino un único pago a nombre de los dos titulares.

Cuenta común

Irremediablemente una hipoteca conjunta está vinculada a una cuenta corriente igualmente compartida en la que la pareja hace sus ingresos y el banco cobra las cuotas cada mes. Por lo general, se suele usar esta misma cuenta para domiciliar los recibos de los suministros de la casa hipotecada –luz, agua, teléfono y/o gas-, aunque no es obligatorio.

La cuenta común es importante que cada mes tenga, al menos, el saldo suficiente para afrontar el pago de la letra de la hipoteca. Lo lógico es que cada uno de los titulares ingrese su parte con este fin, pero la organización económica de las parejas es totalmente libre y personal, la entidad bancaria no controla el origen del dinero con el que se paga la hipoteca.

Amortizaciones totales o parciales

Las hipotecas pueden amortizarse de forma total o parcial con las condiciones previstas en cada caso. Cuando hay dos titulares, cualquiera de ellos puede hacer una amortización o hacerla los dos –al 50 por ciento-.

Cuando se hace una amortización parcial del crédito, la entidad bancaria descuenta ese dinero del total del capital que se adeuda, no lo hace de la parte de uno ni de la del otro. El banco no entra a valorar si el dinero para la amortización lo ha aportado uno solo de los titulares o los dos, para la cuenta de la entidad, no es un detalle importante, entiende que las amortizaciones se hacen al 50 por ciento.

Ejemplo práctico de amortización parcial: si la hipoteca tiene un capital pendiente de amortizar de 10.000 euros y los titulares solicitan una amortización parcial por valor de 5.000 euros, no importa si el dinero lo aporta solo uno de los titulares o los dos, el banco descuenta los 5.000 euros ingresados y como resultado, la hipoteca pasa a ser de 5.000 euros para ambos, al 50 por ciento, nada cambia respecto al porcentaje que se debe siempre es igual para ambos titulares.

Con la amortización total ocurre lo mismo que con la parcial. No importa de quién sea el dinero que cancela al completo la hipoteca, ambos titulares quedan libres de deuda porque se ha pagado el total del capital y los intereses, de acuerdo con las condiciones previstas.

Impagos y problemas de solvencia

Cuando en una hipoteca conjunta, se dan problemas de impagos, retrasos… El banco actuará de acuerdo con las condiciones y penalizaciones previstas en la hipoteca y en su caso en la legislación vigente. En este tipo de escenarios ambos titulares son responsables de forma solidaria del total del capital solicitado y no solo del 50 por ciento.

Uno de los titulares no puede argumentar que él ha ingresado su parte, la mitad de la cuota mensual… igualmente quedará afectado si no se ha satisfecho el total previsto. La entidad bancaria no tiene en cuenta este tipo de situaciones y actuará igualmente contra los dos titulares siempre que no cumplan al completo con sus obligaciones de pago mensual.

¿Cómo computa fiscalmente una hipoteca conjunta?

Desde el 1 de enero de 2013 las hipotecas sobre vivienda habitual no están bonificadas con ninguna deducción en la declaración de la Renta, ni las conjuntas ni las individuales: ninguna de ellas.

La vivienda hipotecada computa en la declaración como parte del patrimonio de los titulares, de acuerdo con el porcentaje de titularidad, recogido en las escrituras, pero en nada influye la hipoteca que pese sobre ella.

El préstamo hipotecario actualmente no tiene ventajas fiscales, salvo los que se habían constituido con anterioridad a 2013 en cuyo caso pueden desgravarse las cuotas satisfechas en el año fiscal hasta el máximo previsto por normativa, unos 9.000 euros, por cada uno de los titulares de la hipoteca, siempre que hagan declaraciones independientes y no conjunta.

Las hipotecas compartidas, en conclusión, son un potente lazo de unión entre personas, no en vano las estadísticas demuestran que son muchas las parejas que tienen la hipoteca como único vínculo formal.

Todos los expertos en economía doméstica y finanzas coinciden en destacar que son productos ventajoso para ambos titulares siempre que no haya problemas y que los términos en los que se constituyen este tipo de préstamos sean claros para ambas partes. La solidaridad en caso de insolvencia e impagos no siempre es fácil de asumir, cuando los titulares no tienen relación personal o afectiva ni están en la misma situación económica.

Pago de los seguros en una hipoteca

Los seguros asociados a la hipoteca suelen ir domiciliados a la cuenta conjunta y por lo general se contratan seguros de vida por el importe del valor del la hipoteca.

Aprovechamos para recordar que por ley, no hay obligación de contratar los seguros de vida y hogar vinculados a la hipoteca con la entidad bancaria. Según un estudio publicado por Global Actuarial en 2019, las pólizas de los seguros contratados en una entidad bancaria asociados a una hipoteca son un 48,3% más caros que si los contratas a través de una correduría. Si quieres comparar el seguro de vida que te ofrece el banco, te ofrecemos el calculador de seguros de vida para hipotecas donde podrás comparar las condiciones que te ofrece el banco con las de un seguro de vida desde una aseguradora.

Si tienes algún comentario, no dudes en escribirnos. Además, te invitamos a compartir este contenido con cualquier pareja que vaya a contratar una hipoteca.